3. Barrios Cerrados: hacia el fin del boom.

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Categoría: Número 11

Publicado el Martes, 01 Junio 2004 21:00

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Carlos Rodríguez 1

Nos acercamos al fin de un boom: el de los barrios cerrados. No dejarán de existir, y tal vez no dejarán de construirse a un ritmo decreciente, pero es probable que dejen de ser el principal motor del desarrollo urbano e inmobiliario de la Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA). En contra de las predicciones apocalípticas de sus detractores y de las entusiastas de sus propagandistas, los barrios cerrados no serán una forma hegemónica de vivienda. Este hecho enfría el debate que se instaló en la década del noventa en torno al problema de la agudización de segmentación social que implica esta forma de segregación espacial en una sociedad cada vez mas inequitativa.
¿Por qué finalizará el boom de los barrios cerrados? Si bien puede ser precipitada coyunturalmente por la recesión que se extiende desde hace dos años y que golpeó fuerte a la demanda de vivienda para la clase media, existen dos sistemas de causas estructurales que determinará el fin de la parte expansiva del ciclo de vida de estos productos inmobiliarios:
El primero tiene que ver con la oferta:

1. El desarrollo de los barrios cerrados se agotará como consecuencia de su éxito inicial. Esta aparente paradoja no es mas que la forma normal de operación del mercado inmobiliario: tarde o temprano, la competencia entre desarrolladores inmobiliarios produce exceso de oferta, bajando los precios y achicando el margen de ganancias. Como puede verse en el Cuadro, las expectativas excesivamente optimistas del 96 y 97 se tradujeron el multiplicación de los emprendimientos, dando como resultado una tasa de venta del 60% sobre el stock disponible, lo que significa una oferta en exceso de un 30% si consideramos que una tasa de vacancia razonable debería ser no mayor que el 20%. Ahora bien, estas cuentas no muestran un hecho difícil de cuantificar: gran parte de los lotes fueron vendidos a inversores y especuladores secundarios, por lo que el exceso de oferta sería aún mayor y estaría oculto por los bajos precios y el retiro de muchos de estos inversores del mercado. La pauta de que este fenómeno existe está dada por la baja tasa de construcción de los lotes, que no supera el 23,3 % en la zona norte, que es la de mayor ocupación. Aquellos que poseen lotes y no construyen pueden dividirse en dos grupos: los que adquirieron para especular y los que teniendo la intención no pudieron construir por falta de financiamiento o desconfianza en la consolidación de los barrios. En todo caso, los números muestran claramente un mercado con exceso de stock. Aún cuando la venta se reactive, el mercado de barrios cerrados tardará un par de años en volver a ser atractivo para la inversión y por lo tanto no es esperable que las inversiones se reanuden antes de que se agote parte del stock disponible.

Cuadro: Lotes existentes, vendidos y casas construidas por sector.
Región Metropolitana de Buenos Aires, Octubre de 2000.

Diario Clarín - Pix Investment, 5/11/00

2. Por otro lado, los márgenes de ganancia en este mercado tienden a disminuir en la medida en que los propietarios del suelo ajustan sus precios de acuerdo a las expectativas que tienen sobre la rentabilidad de los emprendimientos que en ese suelo se pueden realizar. De esta forma las ganancias extraordinarias para los desarrolladores, producida por una innovación por ellos introducida, van desapareciendo en la medida en que los valores del suelo se ajustan a su potencial de desarrollo, siendo en general poco flexibles a la baja. Esta es la razón por la cual los desarrolladores sostienen que existe escasez de suelo cuando a simple vista las áreas en donde se insertan los barrios cerrados están muy poco urbanizadas: simplemente lo que existe es escasez de suelo a precios que hagan rentable una operación inmobiliaria de este tipo. Como consecuencia, este negocio dejará de ser atractivo para los inversores, que ya no obtendrán en él ganancias extraordinarias y migrarán entonces a otros negocios. Si la próxima reactivación de la construcción es impulsada por el plan de infraestructura del Gobierno Nacional y si este cumple con su promesa de lanzar al mercado inmobiliario las playas ferroviarias en desuso, que tienen un gran valor inmobiliario debido a su ubicación central, habrá nuevas oportunidades de negocios tanto en la obra pública como en la privada. Esto llevará a los operadores inmobiliarios y a las empresas constructoras a emprender otros negocios.

El segundo sistema de causas tiene que ver con la demanda.

1. Salvo quizás en Pilar, en el resto de los municipios del Conurbano las aglomeraciones de barrios cerrados no alcanzarán la masa crítica necesaria como para producir condiciones de vida comparables al mínimo socialmente deseable por los sectores sociales que los ocupan. Las opciones laborales, educativas, culturales y comerciales son todavía muy limitadas y en general los habitantes de estos barrios siguen manteniendo una fuerte interacción con la Capital y el resto del Gran Buenos Aires para el desarrollo de gran parte de su vida cotidiana.
2. Este hecho tiene como contrapartida la creciente saturación de los accesos viales a la Capital, lo que hace esperar que de seguir creciendo el parque automotor de la RMBA y la cantidad de viajes generados desde y hacia la Capital, las demoras por embotellamientos crezcan en forma proporcional, mientras la posibilidad de nuevas autopistas o ampliaciones de las existentes es remota. Esto limita fuertemente la posibilidad del desarrollo urbano de la periferia.
3. La economía de la región no genera gran cantidad de empleos de alta remuneración en el sector servicios cuya actividad permita la desconcentración espacial de este empleo, sino que mas bien la generación de empleo de este tipo en la RMBA tiende a concentrarse en el área central, donde se encuentran las empresas que lideran la concentración del producto de la economía. Estas a la sumo tienden a desconcentrar la parte del empleo que es menos productivo (back office) y que por lo tanto que no genera mas empleo por desprendimiento de nuevas firmas ni necesita de actividades de apoyo. El empleo de alta remuneración en la periferia se concentra en unas pocas firmas industriales, especialmente en la zona norte, y aunque es de relativamente poco peso, concentra a los sectores mas dinámicos de la industria. Esto hace suponer que las aglomeraciones de Pilar y Escobar son mas viables al conjugar residencia y empleo para una parte de los sectores de ingresos medios altos, con el consiguiente desarrollo del comercio y los servicios.
4. A igual calidad de vida, el costo de vivir en un barrio cerrado o en un country es mayor que el de vivir en la ciudad central ya que los costos de transporte (que incluye uno o mas autos, peajes y combustible), salud, educación y mantenimiento de la vivienda son mayores. Como si fuera poco, la vida en estos reductos suburbanos no es la panacea a los males de la sociedad contemporánea, ya que si bien resuelven en parte el problema de la inseguridad, presentan los mismos conflictos en torno a la convivencia que pueden encontrarse en la cuadra de un barrio o en un edificio de departamentos, agravados por la homogeneidad de sus habitantes. El reconocimiento de la homogeneidad de las familias como punto débil de estos barrios a llevado recientemente a los desarrolladores a proponer proyectos con mayor diversidad de ofertas, para tratar de incluir en ellos a ancianos, jóvenes u hogares monoparentales.
5. Los desarrollos inmobiliarios en la periferia están librados, en la práctica, al puro juego de la oferta y la demanda. El Estado, tanto provincial como municipal, regula marginalmente algunas cuestiones básicas como la inundabilidad, el destino de los desagües y el tamaño de los lotes y calles internas. No existe ningún rol del Estado en cuanto a la provisión de obras y servicios para el transporte, la seguridad, la salud y la educación en estas áreas de nuevos desarrollos urbanos. Hasta ahora queda demostrado que este estilo de desarrollo urbano es bastante pobre en sus resultados y que por otra parte plantea muchas dificultades e incertidumbres a los desarrolladores, los que deben ser gestores de la provisión de servicios básicos, desde el agua y el acceso hasta la salud y la educación. Esto cuesta tiempo, y el tiempo cuesta dinero en términos financieros y va mellando la tasa de retorno de los emprendimientos.

Los empresarios del sector, lo mismo que los industriales, redescubrieron ya tarde que el Estado es un gran facilitador y que es difícil hacer negocios sin que este garantice la reproducción de las condiciones generales de la producción. Es así que si el Estado retoma algunas políticas activas como la de proveer tierra en buenas ubicaciones a través de la venta de playas ferroviarias; veremos como el capital se orientará hacia las ubicaciones donde las inversiones inmobiliarias son menos arriesgadas. Esto sucede en la ciudad consolidada, donde el Estado garantiza condiciones mínimas para el medio ambiente , el transporte, la seguridad, la salud y la educación.
El carácter marcadamente cíclico del mercado inmobiliario librado al juego de la oferta y la demanda está exacerbado en nuestro país por las crisis recurrentes. En este sentido el panorama es desolador y no promete mejora inmediata. Lo que suele suceder en la actividad inmobiliaria es que, tras toda gran crisis se produce una reorganización completa de la industria que se reorienta hacia nuevos productos y formas de producción. Si esto sucede al salir de la crisis actual, seguramente veremos que no se reanuda una tendencia sostenida de crecimiento de la urbanización en barrios cerrados, sino que la inversión se orienta a la creación de nuevos productos capaces de generar una nueva demanda, movilizada a través de la publicidad y el marketing. Estos es necesario porque solo la innovación permanente produce ganancias extraordinarias.
Así este fenómeno declinará y será reemplazado por nuevas tendencias y nuevos productos en el mercado inmobiliario. Si los porteños siguen, como es costumbre, el último grito de las tendencias internacionales tal como se manifiestan en Nueva York, Londres o París, veremos renacer el interés por la consolidación de los barrios tradicionales y el centro, que ofrecen un modo de vida mas urbano y socialmente mas integrador, con acceso a mas cantidad de opciones culturales, laborales y sociales, lo que no deja de tener cierto atractivos para las clases medias.
El discurso habitual de los comercializadores de barrios cerrados tiene como eje la idea de que el proceso de desarrollo urbano por ellos generado tiene como fundamento la existencia previa de la demanda y que la oferta concurre a satisfacerla. Siguiendo esta línea argumental, la demanda de este tipo de vivienda suburbana habría estado latente y los desarrolladores habrían tenido la visión necesaria para detectarla y convertirla en negocio. O sea, algunas familias de clase media habrían estado esperando por esto sin saber que algo así existía. Podemos refutar este discurso con dos argumentos.
Primero, sabemos que en el capitalismo contemporáneo la oferta genera en gran medida la demanda por medio de la publicidad y el marketing. No es posible suponer que para un conjunto de necesidades y deseos legítimos (mayor espacio, verde, tranquilidad, seguridad, esparcimiento, etc.) existe un solo producto inmobiliario capaz de satisfacerlos. En realidad, existen potencialmente muchos productos, pero los desarrolladores está en condiciones de ofrecer unos pocos.
Segundo, el mercado de la vivienda se encuentra hegemonizado por la oferta. La vivienda es un bien caro y escaso al que no todos los hogares pueden acceder. Cuando lo hacen, muchos lo hacen por única vez y en ese momento determinado, los hogares no encuentran muchas opciones en términos de alternativas, especialmente cuando el financiamiento que se ofrece con la vivienda nueva es el mejor que se puede conseguir.
En los últimos años, se vendieron básicamente dos tipos de vivienda nueva: lotes o casas en barrios cerrados y departamento en grandes torres. Lo cual no quiere decir que es lo único que los hogares quieren comprar, sino que es lo único que los desarrolladores están en condiciones de producir a precios competitivos, dados los precios del suelo y la necesidad de generar economías de escala en la producción de la vivienda nueva. De hecho, la mayor parte de los hogares adquiere su vivienda de segunda mano y muchas veces esto es una opción preferida y no un segundo mejor. Por ejemplo, no puede decirse que los hogares que compran viviendas en los barrios de la Capital para reciclarlas lo hacen porque no pueden acceder a una nueva. En general, tienen una capacidad financiera mayor que muchos que adquieren vivienda nueva, lo que les permite elegir entre mas opciones. Es posible suponer que si el crédito hipotecario fuera otorgado en forma mas independiente del tipo de vivienda que se adquiere o se construye, veríamos que los hogares ejercen mayor diversidad de opciones.
El nuevo desafío para arquitectos, planificadores y desarrolladores será encontrar productos alternativos a los departamentos en torre, que es hoy el tipo edilicio predominante en la oferta inmobiliaria en la ciudad central. Esta no satisface a aquellos que buscan un poco de verde y privacidad pero que al mismo tiempo no quieren dejar de estar en la ciudad. En la RMBA existen, especialmente en el sur y el oeste de la Ciudad de Buenos Aires y en la primera y segunda corona del Conurbano, muchos lugares donde pueden desarrollarse emprendimientos de un nuevo tipo, con los beneficios de la ciudad pero con una mayor calidad ambiental que la conseguida hasta ahora.
La próxima frontera del desarrollo urbano de Buenos Aires no está afuera sino adentro, en sus barrios y suburbios poco desarrollados donde abundan los grandes terrenos, los edificios para reciclar y los lotes baldíos. La diferencia está en que estos no pueden desarrollarse, como hasta ahora ocurrió con los barrios cerrados, solamente con la concurrencia del sector privado, sino que hará falta la intervención del Estado para producir las condiciones de partida de un proceso de desarrollo urbano que esta vez apunte a la equidad social y la sustentabilidad ambiental.

1 Arquitecto (UBA 1991), MSc in the Built Environment (London 1997) Investigador-Docente del Instituto del Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento.

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