4. La gran muralla

Aproximacion al tema de los barrios cerrados en la Region Metropolitana de Buenos Aires

Por el  Lic. Federico G. ROBERT. Docente de Sociología Urbana. Cs.Sociales-UBA.

1.       Introducción

La sociedad está experimentando cambios acelerados, y alumbrando nuevos modos de estructuración socio-económica, cultural, institucional, y territorial. Las categorías y enfoques teóricos alusivos a la reproducción social y sus formas de integración, parecen estar perdiendo total o parcialmente su capacidad explicativa, y en el discurso científico y mediático aparecen nuevas conceptualizaciones que apuntan a las principales determinaciones subyacentes o consecuencias centrales de ese proceso de reestructuración: globalización / regionalización; privatización / descentralización / desregulación; flexibilización; exclusión. Focalizando el análisis en los procesos de urbanización, se aprecia el auge de modos de organización del espacio construido cuyos rasgos pueden vincularse inmediatamente a esas nuevas determinaciones de la realidad social.

Atendiendo al proceso de reproducción de la vida doméstica, a lo largo de la década del 90, y en particular en su segunda mitad, en la Región Metropolitana de Buenos Aires se ha presentado un crecimiento explosivo en la producción y comercialización de un nuevo producto inmobiliario, que intenta motorizar y capitalizar un movimiento hacia la suburbanización de algunos grupos sociales de medios y altos ingresos. Bajo diferentes denominaciones y variantes de organización física, prestación de servicios, y constitución legal, incluye como componente principal el cerramiento de un área para uso exclusivo de los residentes, donde se concentran las viviendas y su entorno inmediato (circulación vehicular y peatonal, áreas de equipamiento, etc), el cual queda por lo tanto vedado al libre tránsito de los que no pertenecen al conjunto habitacional.

Este producto constituye una forma de organización del habitat que presenta aspectos tan interesantes como polémicos, pudiendo ser caracterizado como un emergente "puro" de algunas de las contradictorias tendencias de la época. Por un lado, muestra la retracción institucional del estado, el correlativo avance de sectores privados en la gestión de los servicios públicos y la reducción del espacio público frente al privado; por el otro, es casi un símbolo de la fragmentación social en atención a la configuración física que propone, donde el elemento principalísimo es el cerramiento físico excluyente. Y este último aspecto no sólo acotado a los barrios cerrados suburbanos que se están comercializando, sino también como modelo de organización territorial exportable al área urbana, tanto en las áreas de expansión como en las de renovación.

El trabajo que se presenta a continuación incluye resultados preliminares de una investigación exploratoria, cuyo objetivo es aportar a la determinación de las dimensiones significativas del fenómeno a efectos de orientar la profundización de algunas de ellas en etapas ulteriores de trabajo, y dejar planteadas algunas preguntas sobre los escenarios posibles derivados de la consolidación y eventual expansión de este tipo de configuración del habitat.

Aproximación cuantitativa. Magnitud y localización de urbanizaciones cerradas en la Región Metropolitana de Buenos Aires.

La cantidad total de urbanizaciones cerradas existentes es difícil de precisar. Se ubican principalmente en áreas metropolitanas (por ej: Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Santa Fe, San Juan) pero también están apareciendo en ciudades importantes y medianas (por ej: Venado Tuerto). Una compilación de datos de diversas fuentes permite estimar en la Región Metropolitana de Buenos Aires una magnitud de aproximadamente 350 para Septiembre de 1998, incluyendo en ese número a todas las que responden a diversas denominaciones de mercado, tales como Country Club, Club de Campo, Barrio Cerrado, Barrio Privado, Barrio con Vigilancia, Barrio de Chacras. Esa cantidad corresponde a urbanizaciones que se comercializan abiertamente. No están incluidas en ese número los emprendimientos a mayor escala que se autopostulan como nuevas "ciudades", tales como Pilar del Este, que por sí solo se prevé que concentre 18 barrios albergando a unas 5000 unidades habitacionales. (Revista Apertura;1998)

Las consultas efectuadas a nivel provincial no han permitido detectar a la fecha ningún registro oficial que cuente con datos sobre la totalidad de las urbanizaciones cerradas existentes y/o proyectadas en la jurisdicción. Pueden mencionarse al menos los siguientes factores para explicar esta carencia: a) la organización institucional vigente habilita vías alternativas para la aprobación de los proyectos, según la forma jurídica que se adopte; de allí se deriva que la compilación y actualización continua de información sobre las urbanizaciones cerradas requeriría la cooperación entre distintos ámbitos (Ministerios, Direcciones) no siempre viable; y b) no es posible -salvo estudios de campo específicos- ubicar otros "cerramientos" de hecho efectuados sobre subdivisiones de tierras, de los que se conocen casos en ésta y en otras provincias.

En cuanto a su localización, los casos identificados están relativamente concentrados en algunos partidos de la Región Metropolitana de Buenos Aires, como puede apreciarse en el cuadro 2/1: más de la mitad en tres partidos, y el 70% en seis. Se aprecia asimismo la localización preferencial en el norte del área, con la clara primacía de Pilar, Tigre, Escobar, y San Isidro. El cuadro citado presenta una cuantificación del total de urbanizaciones cerradas, identificando los partidos que participan en una proporción mayor al 2%.

Cabe señalar que la acepción utilizada de RMBA en este trabajo es "ad-hoc", sumando a los partidos tradicionalmente agrupados en el AMBA, otros partidos donde se han detectado urbanizaciones que se ofrecen en el mercado metropolitano.

CUADRO 2/1 Cantidad de urbanizaciones cerradas, por tipo, y por localización en partidos en la Región Metropolitana. Partidos en orden decreciente según cantidad total de urbanizaciones cerradas identificadas.

Partidos

BP *

CC *

CH *

s/d *

Total

% total

% acum

Pilar

69

38

1

3

111

31.8%

31.8%

Tigre

32

8

0

0

40

11.5%

43.3%

Escobar

24

13

0

2

39

11.2%

54.4%

San Isidro

24

2

0

0

26

7.4%

61.9%

E. Echeverría

5

9

0

0

14

4.0%

65.9%

San Miguel

9

3

0

0

12

3.4%

69.3%

Exaltación de la Cruz

7

1

1

0

9

2.6%

71.9%

Gral. Rodríguez

2

7

0

0

9

2.6%

74.5%

San Fernando

6

3

0

0

9

2.6%

77.1%

Berazategui

4

4

0

0

8

2.3%

79.4%

Moreno

4

4

0

0

8

2.3%

81.7%

Cañuelas

2

4

1

0

7

2.0%

83.7%

Malvinas Argentinas

4

3

0

0

7

2.0%

85.7%

Resto Región Metropolitana

11

19

7

4

41

11.7%

97.4%

s/d *

5

2

1

1

9

2.6%

100.0%

Total

208

120

11

10

349

100.0%

 

* BP: Barrio Privado (también: Barrio Cerrado o Barrio con Vigilancia)

* CC: Country Club o Club de Campo

* CH: Barrio/Club de Chacras

* s/d: Sin datos sobre ubicación precisa o caracterización de tipo de urbanización.

Fuente: Elaboración propia a partir de fuentes diversas (ver bibliografía)

 

Extrapolando los datos con que se cuenta, referidos al 76% de los emprendimientos descontando las chacras, puede estimarse que abarcan unas 16.000 Ha, y engloban unos 78.000 lotes; a fines de los 80´s el número aproximado de estas urbanizaciones era de 140, en unas 7000 Ha. Con mucha menor precisión, datos a mayo del corriente permiten estimar la existencia de unas 20.000 a 25.000 viviendas, de las cuales aproximadamente un tercio tendrían un uso permanente. Suponiendo una ocupación de 4 personas por vivienda, la población residente actual puede estimarse en unos 30.000 habitantes que, comparados con la población total de la megalópolis, resulta en una proporción poco importante. A efectos ilustrativos, según estimaciones al año 1997 en Estados Unidos habría unas 3.000.000 de viviendas en 20.000 barrios cerrados de diversos tipos, con unos 8.000.000 de habitantes (Blakely;1997;7). No obstante, lo significativo es que en ambos países se registra una fuerte aceleración de este tipo de urbanización en los últimos años, y ésto está ocurriendo también en otros países de América Latina.

Los primeros countries; campo vs. ciudad

Los primeros countries datan de unos 60 años atrás; en la década del 30 aparece el Tortugas Country Club; y en los 40´s el Golf Club. El relato sobre el origen de algunos de estos countries pioneros le asigna un papel preponderante en su surgimiento a grupos de cultores de deportes que requieren de un uso "extensivo" del suelo (golf, hipismo). Este tipo de country nace a partir de los futuros usuarios; en algunos casos, de un núcleo básico de asociados. La Asociación es lo que le da vida institucional al country. El club combina lotes -con posesión privada - y grandes espacios en común, incluyendo eventualmente una gran "casa" sede de actividades administrativas y sociales, canchas, espacios de circulación, cerramiento físico circundante, y control de acceso.

El club de campo, como una de las formas de existencia de la "segunda residencia" para sectores de mayores ingresos, es un lugar utilizado por asociados con intereses en común que son satisfechos en lugares "alejados de lo urbano" en un triple sentido:
-  por su localización (campo vs. ciudad) en cuanto a su implantación física.
- por su temporalidad (días no laborables vs. cotidianidad) en cuanto a su oportunidad;
- por el tipo de actividades a desarrollar (ocio, deporte, vs. negocios, trabajo profesional, estudios, etc.) en cuanto a que se oponen a las tareas "obligatorias" que son necesarias para la apropiación/reproducción de medios o condiciones de vida, en un sentido amplio

Las condiciones requeridas para el desarrollo de un country son por lo tanto diferentes a aquéllas requeridas a nivel urbano para la reproducción del habitat: dejando de lado las características físicas intrínsecas del terreno (por ej: inundabilidad, topografía, forestación inicial, etc.), la condición primera es la accesibilidad desde el lugar de vivienda permanente, en términos de tiempo de transporte, y por tanto la distancia será variable dependiendo de la infraestructura -principalmente vial- existente en cada dirección desde el centro urbano de referencia, y la fricción témporo-espacial para la actividad no cotidiana, en escalas definidas por los usos y costumbres de los distintos grupos sociales en cada ciudad.

En segundo término, será una ventaja la cercanía relativa a algún centro de abastecimiento local desde donde surtirse de algunos bienes, y principalmente servicios (vigilancia, cuidado de parques, mantenimiento de infraestructuras internas, etc.). La tercera condición "facilitadora" será la electricidad por redes, para uso doméstico y para atender la provisión de agua potable dado que, en las áreas de implantación de los clubes, la baja densidad permite surtirse de una fuente subterránea no contaminada. Desde el punto de vista económico, la lejanía física a lo urbano habilita la adquisición de terrenos cuyo precio -en la generalidad de los casos- puede suponerse que está determinado por la renta agrícola, permitiendo la "extensividad" a bajo precio. Es razonable suponer, además, que la opción del country vs. la quinta individual de fin de semana es mucho más económica para similar nivel de prestaciones. Desde el punto de vista legal, el crecimiento de estos clubes se acompañó con la sanción del Decreto Ley 8912/77, en el cual se establecía, entre otros aspectos, que la distancia entre cada uno de ellos no debía ser menor a 7 km, dado que su implantación se preveía en zonas rurales.

 

1.       Los primeros barrios cerrados: la vivienda agrupada y protegida en el borde de la ciudad

En las proximidades de áreas residenciales de baja densidad donde se concentran viviendas de sectores de ingresos medio/altos hacia el Norte de la Capital Federal, en particular San Isidro, existen desde fines de la década del 70 conjuntos de viviendas agrupadas, de buena calidad, construidas en zonas relativamente cercanas a las áreas urbanas consolidadas, y que presentan un cierre físico del contorno limitando la circulación interna a los no residentes.

En estos conjuntos cobra vida y se expande un espacio intermedio entre los dos polos típicos de la ciudad: el de dominio privado (la parcela de uso individual) - y el de dominio público (circulaciones, paseos, de uso colectivo). Este anillo intermedio es el "entorno protegido" de cada una de las viviendas, un útero restringido a los propietarios del barrio, excluyente para los extraños. Entre éste y el espacio público de los ciudadanos: un cerco y un servicio de vigilancia. Una forma abierta de área protegida puede apreciarse en esquinas de algunos barrios de mayores ingresos, tal como en gran parte de Vicente López, a través de las garitas (casetas) de servicios de seguridad privada.

En esta localización, el barrio cerrado aprovecha, desde "un poco más lejos" algunas de las condiciones generales para el habitat demandadas por los grupos sociales de mayores recursos: en particular la rápida accesibilidad que requiere el movimiento cotidiano hacia equipamientos de buen nivel tales como colegios privados o estatales prestigiosos, las áreas centrales financieras y comerciales, etc. El desarrollador deberá crear de modo "privado" el resto de las condiciones "valiosas" que se requieren en la aglomeración. Dadas las limitaciones en la expansión de la infraestructura pública, el ámbito potencial de ubicación del barrio es acotado. A modo de ejemplo, el inversor puede construir, y recuperar en el precio, el costo de vialidad interna de un barrio; pero no puede alejarse de la red de pavimentos existente, en un contexto donde las distintas instancias del estado tienen serias limitaciones aún para mantenerla transitable. No puede tampoco garantizar la futura conexión a la red telefónica. Si se aleja, no puede competir con la casa o el departamento en zona accesible, comunicada y costosa.

Esos primeros barrios cerrados, de escala territorial reducida, son comparables en cierto sentido a edificios donde las unidades cuentan con áreas de uso exclusivo, espacios en común, etc., que hubieran sido desarrollados en baja densidad . Sí presentan cambios en la matriz técnica de algunos de los servicios e insumos para su mantenimiento: para protegerse de un entorno que se percibe potencialmente agresivo, la seguridad no sólo se resuelve con un sereno en el acceso; todo el perímetro debe ser resguardado. Desde un comienzo, el barrio privado se apoyará en el cerramiento físico y la vigilancia.

Este fenómeno de urbanizaciones tipo enclave tiene antecedentes en otros lugares de América Latina y el mundo, entre los cuales es útil mencionar uno por lo ilustrativo de la dinámica de "apertura y cierre" en la ciudad: en Maracaibo, Venezuela, las empresas petroleras internacionales de la época crearon a partir de los años 20 barrios cerrados para sus técnicos y gerentes, en su mayoría de origen extranjero, ejecutando la política típica de situaciones donde se implanta población "diferente" (por cuestiones étnicas, de jerarquía social, culturales, etc.) y privilegiada. Estos barrios contaron desde un comienzo con niveles de infraestructura de buena calidad, colegios e iglesias extranjeras, etc. Varias décadas después (en los años 50 y 60) estas urbanizaciones fueron vendidas y se convirtieron en barrios abiertos de la ciudad, en algunos casos conservando su toponimia original (ej: Las Colonias). En la década del 90, al compás de las crecientes tensiones sociales, se tiene conocimiento de que en muchos lugares se están produciendo cerramientos de barrios "de hecho"; sería realmente curioso que ello sucediera en esas mismas urbanizaciones.

El punto de inflexión. El mejoramiento de las autopistas y las comunicaciones

Una de las herencias de la larga etapa de estancamiento que caracterizó al país hasta los 90´s está constituida por la precariedad en la infraestructura urbana; tanto desde el punto de vista cuantitativo (cobertura y extensión) como cualitativo. Y ello no afectaba solamente a los sectores populares o de menores ingresos; a modo de ejemplo, acceder al servicio telefónico implicaba esperas de varios años que se reflejaban en una modalidad particular de renta: a fines de los 80 en Capital Federal, las viviendas que contaban con ese servicio se comercializaban a un valor superior variable entre u$s 1000 y 2000 en relación a aquéllas que no lo tenían.

En relación con los accesos a la Capital Federal, las salidas y los reingresos en los momentos pico, particularmente hacia y desde los lugares donde se ubican los countries y casas de fin de semana, rememoraban las descripciones de Cortázar en "La autopista del sur". Y en días laborables se sumaba el flujo de camiones en ambas direcciones.

La adopción de una versión local de neoliberalismo, luego de los estertores hiperinflacionarios de la estructura económica a principios de los 90´s, operó -literalmente en sentido quirúrgico- sobre la sociedad, liberando a las fuerzas económicas de la rémora del sostenimiento del viejo estado "social".

Sobre esa base se crearon formidables condiciones de acumulación de capital, atendiendo necesidades largamente insatisfechas, en tanto aquéllas se expresaran como demanda solvente. En cuanto a infraestructura, cabe resaltar en primer término el mejoramiento de los accesos a la Capital Federal a través de autopistas, en particular la ampliación del Acceso Norte. Como segundo factor, la expansión de la capacidad de las comunicaciones telefónicas, principalmente por la introducción masiva de la telefonía celular.

Explosión y "confluencia" territorial de countries y barrios privados. El papel de la valorización del suelo.

La accesibilidad y la comunicabilidad posibilitaron, por una parte, la conversión de la residencia del country preexistente -pensada para estadías eventuales- en vivienda permanente; por la otra, la ampliación del área de localización potencial para nuevas urbanizaciones cerradas orientadas a la residencia cotidiana.

Esto permitió ampliar la oferta de tierras con campos cuyos precios estaban determinados en general por la rentabilidad agrícola, y por tanto fijados por unidad hectárea a niveles varias veces inferiores de aquéllos con potencialidad residencial. La ejecución de las obras del acceso norte comenzó en 1995, pero ya con anterioridad, las expectativas de la obra movilizaban el mercado de grandes fracciones de terreno aptas para emprendimientos habitacionales cerrados. El cambio de uso potencial se manifestó del modo típico de los mercados especulativos: alzas de precios sometidas a grandes fluctuaciones; un operador inmobiliario relataba que entre 1996 y 1998 los precios relativos de terrenos situados en Luján y en 9 de Julio, para un idéntico potencial agrícola, habían pasado de una relación 1:3 a 1:10 . En este mismo artículo, el citado operador se quejaba de las distorsiones que estaba presentando el mercado por las apetencias de algunos propietarios de suelo, que ofrecían sus propiedades a precios varias veces superiores a los del mercado (La Nación;30/5/98).

El año 1996 es reconocido como el año del boom de este producto; ante una demanda sostenida, la oferta creció rápidamente. Hacia este sector confluyeron multiplicidad de agentes y esta opción habitacional se instaló en la opinión pública. Algunas de las manifestaciones de este rápido crecimiento a lo largo de los siguientes dos años fueron:
a) El periódico La Nación, cuyos lectores se ubican principalmente entre los grupos de mayores ingresos, habilitó en septiembre de 1996 una sección semanal especializada sobre el tema. Al cabo de dos años cuenta con dos secciones que suman más de 20 páginas, incluyendo artículos especializados en diversos temas de interés sectorial, planos guía para eventuales demandantes, descripción de urbanizaciones, ofertas, etc. En septiembre de 1998 el diario Clarín -cuyo público pertenece a un espectro social más amplio- sumó una iniciativa similar.

b) En los años 1997 y 1998 se desarrollaron sendas exposiciones sobre las urbanizaciones cerradas, con dos destinatarios principales: los usuarios actuales y potenciales, y los inversores. Para los usuarios, además de los stands de firmas comercializadoras de barrios y countries, en la última exposición se pudo apreciar una diversificada y muy reveladora variedad de empresas e instituciones oferentes de otros productos y servicios: constructores especializados en viviendas nuevas y reformas, parquizaciones, piscinas, juegos infantiles; empresas de seguridad privada y de vigilancia electrónica remota; instituciones educativas y de salud privadas; revistas especializadas. Para los potenciales inversores, una amplia gama de empresas de servicio para la formulación, análisis, ejecución y comercialización de urbanizaciones cerradas, incluyendo consultoras, estudios jurídicos, inmobiliarias, etc. De modo llamativo, también había stands de municipios invocando sus ventajas comparativas para la instalación de urbanizaciones cerradas.
Las nuevas áreas y la demanda creciente permitieron la ejecución de urbanizaciones cerradas de mayor escala, en superficie y en cantidad de lotes. Ello puede apreciarse en los siguientes cuadros, donde se muestran datos para 4 de los partidos con mayor concentración de urbanizaciones cerradas. San Isidro, donde ya no existen posibilidades de expansión, muestra los menores promedios de cantidad de lotes y de superficie media para los dos tipos considerados de urbanización privada. Los valores estimados para Pilar y E. Echeverría, en cambio, son más representativos de las tendencias actuales de escala de proyectos.

 

CUADRO 6/1 Datos seleccionados de urbanizaciones para 4 partidos.

Tipo de urbanización cerrada exceptuando chacras (*)

Partidos

Cantidad promedio de lotes por urbanización

Superficie media en Ha de las urbanizaciones

 

Pilar

201.1

43.1

 

San Isidro

53.6

4.6

Todas

E. Echeverría

308.4

50.3

 

San Miguel

58.4

10.8

 

Total general

231.8

48.0

 

Pilar

326.1

80.7

 

San Isidro

135.0

20.0

countries

E. Echeverría

350.8

61.3

 

San Miguel

131.5

20.5

 

Total general

367.7

84.6

 

Pilar

112.5

15.4

 

San Isidro

46.5

3.9

barrios privados

E. Echeverría

181.3

25.5

 

San Miguel

42.1

7.5

 

Total general

136.5

21.4

* Promedios calculados en base a los casos donde se cuenta con información de superficie y cantidad de lotes. Datos a mayo 1998.

Fuente: Elaboración propia a partir de fuentes diversas (ver bibliografía)

El grado de ocupación efectiva de las urbanizaciones en términos de residencia permanente es un dato mucho más impreciso. Para mayo de este año y para los mismos 4 partidos seleccionados, pueden estimarse las proporciones del cuadro 6/2. En el mismo se muestra nítidamente la diferencia entre las zonas con mayor grado de consolidación (San Isidro y San Miguel), comparados con aquéllas donde se registra la expansión.

CUADRO 6/2 Datos seleccionados de urbanizaciones (exceptuando chacras) * para 4 de los partidos con mayor concentración.

Partidos

relación viviendas permanentes/totales

proporción lotes con vivienda / total lotes

proporción lotes con vivienda permanente / total lotes

Pilar

36.7%

36.3%

13.3%

San Isidro

97.2%

71.3%

69.3%

E. Echeverría

17.9%

46.0%

8.2%

San Miguel

89.3%

55.3%

49.4%

Total general

36.6%

34.1%

12.5%

* Promedios y proporciones calculados en base a los casos donde se cuenta con información de superficie, cantidad de lotes, y viviendas. Datos a mayo 1998.

Fuente: Elaboración propia a partir de fuentes diversas (ver bibliografía)

El boom inmobiliario atrajo capitales de muy disímil origen y escala. En una primera etapa, en los emprendimientos de menor tamaño pudo apreciarse un tipo de organización basado en un grupo reducido de inversores principales, un profesional actuante, y eventualmente un segundo grupo de inversores más pequeños interesados en los primeros lotes comercializados a precio promocional (Magariños;1997). En una segunda etapa, priman los proyectos de gran escala, con una clara presencia de capitales especializados en los distintos roles (desarrolladores, brokers, financiamiento, consultoría, etc.). Hacia el norte, donde se manifestó la primera expansión, los agentes involucrados se cuentan en cientos; hacia el Oeste, unos 40, incluyendo 4 de los realmente importantes; hacia el sur, donde se registra el último impulso, habría un claro predominio de 6 grandes grupos, que previamente se posicionaron en grandes extensiones (Pato;1998).

Asimismo, se verifica una ampliación y diferenciación en la oferta, según:

a) La proporción de superficie en lotes y de uso común
b) Tamaño de lotes; aparición del barrio de chacras que ofrece parcelas de dimensiones mayores, superando 1 Ha. y hasta varias Ha.
c) Cantidad y tipo de equipamiento comunitario. Urbanizaciones especializadas en base a equipamientos para deportes acuáticos, hipismo, golf, aviación, o diferenciales por calidad de forestación añosa, etc.
d) Niveles de precios y de expensas.
e) Seguridad en el acceso a la urbanización desde la autopista o camino principal
f) Comercialización de lotes con infraestructura, lotes con proyecto residencial, o lotes con viviendas construidas
g) Modos de vinculación espacial entre barrios e instituciones educativas privadas o centros comerciales
h) Modos de organización para la gestión de otros servicios (por ej: factibilidad para utilización de canchas de golf de countries cercanos, concesiones para restaurant, etc.)

Desde el punto de vista del diseño, la mayor competencia y la necesidad de una creciente diversificación en la oferta está determinando niveles mayores de profesionalización en las distintas componentes del proyecto. Lo que inicialmente era una pequeña inversión en lotes con infraestructura se transforma en un extremadamente complejo proceso de desarrollo que contiene facetas económicas, financieras, de marketing, jurídicas, técnicas, etc. El proyecto no es una obra física, es un "paquete" que contiene un modo de vida, que debe simultáneamente encontrar o inducir su demanda subrayando sus ventajas comparativas (en relación a las otras urbanizaciones y a la ciudad abierta contra la que compite), y convencer sobre la sustentabilidad de esas ventajas en el tiempo.

1.       La suburbanización residencial cerrada. Algunas cuestiones sobre su sustentabilidad, gobernabilidad, y prospectiva

¿Qué es lo que impulsa a residentes de la ciudad hacia la urbanización suburbana cerrada? ¿De qué huyen? ¿O qué esperan encontrar?

Ya se han apuntado las apreciaciones de los agentes en este mercado, referidas a la seguridad y calidad de vida. Esto se ve apoyado y ampliado por otros estudios: para el caso de Buenos Aires, según resultados de una investigación realizada sobre grupos de medios y altos ingresos de la zona norte surgen "....diversos aspectos de la vida urbana que se perciben como caóticos y sin posibilidad de solución a futuro... las dificultades de tránsito, el ruido, el aumento de la delincuencia, la degradación de los espacios verdes y la instalación de grandes centros comerciales sin planificación previa .... esta degradación contrasta con los estilos de vida deseados por estos sectores sociales, donde la seguridad, la tranquilidad, el goce de los espacios verdes y las prácticas deportivas, forman parte fundamental de la calidad de vida perdida". El autor interpreta que los countries reviven dos utopías urbanas: "la vuelta al barrio de la infancia y la recreación de la polis". (Suárez;1997;36).

Una investigación sobre el tema desarrollada en Estados Unidos muestra resultados parecidos en los aspectos centrales: un 70% de los encuestados aseveró que el principal motivo para la elección de un barrio cerrado es la seguridad; también se esgrimen como argumentos el problema del tráfico, y se agrega el cerramiento como modo de mantener el valor de las propiedades. El aspecto utópico aquí se encarnaría en la evocación de la "small town", y el espíritu de la comunidad (Blakely;1997;126).

Un segundo grupo de preguntas debiera ser: ¿La vida doméstica en la urbanización cerrada satisfizo los deseos originales que motivaron la mudanza? ¿Qué elementos necesarios a la vida urbana el barrio cerrado o el country no han podido reproducir?

Según Suárez (Suárez;1997;36) las urbanizaciones cerradas tienen un costo en términos de pérdida de intimidad, restricción de relaciones sociales y aislamiento. Es notorio el esfuerzo puesto en la creación de redes deportivas y culturales intra e intercountries que afiancen la construcción de identidad en lugares cuyos habitantes -por la naturaleza misma del fenómeno- carecen totalmente de historia en común, y donde la fuente de reconocimiento mutuo es básicamente el nivel de ingreso. Testimonios relevados de modo no sistemático permiten además indicar otros factores a tener en cuenta, tales como la sensación de inseguridad derivada del aislamiento físico de la vivienda en el country, la vulnerabilidad en los accesos, y la menor liquidez de la propiedad inmueble comparativamente con la obtenible en Capital Federal.

Un tercer grupo de cuestiones se refiere a la sustentabilidad económica en el tiempo. El territorio de cada urbanización es un espacio restringido socialmente, cuya carta de ciudadanía es la propiedad y cuya reproducción requiere la regularidad en el pago de sus impuestos internos (expensas). Su viabilidad puede plantearse en dos etapas; la primera es crucial para el inversor: una masa de compradores que permita recuperar la inversión inicial y lo releve de la obligación sobre el mantenimiento de la infraestructura del barrio. La segunda etapa, para los compradores: garantizar el mantenimiento de las condiciones originales de la urbanización, en materia de seguridad, infraestructuras, y normas de convivencia. Aquí las preguntas pueden entenderse como extensiones de una cuestión original: ¿es posible realmente aislarse de lo que ocurre en el resto de la sociedad? Esas derivaciones pueden ser ejemplificadas a través de las siguientes preguntas: ¿es posible mantener islas de seguridad sin filtraciones? ¿podrán todos los copropietarios sostener en el largo plazo niveles de ingreso compatibles con costos crecientes de mantenimiento? ¿como garantizar la "calidad" de los propietarios si no hay una demanda sostenida, tanto en el momento inicial como para la natural renovación? ¿qué escenario se planteará para un municipio cuando en caso de que uno o más barrios colapsen? Cabe acotar que no es posible, en torno a este aspecto, considerar a todas las urbanizaciones residenciales cerradas como un todo indiferenciado; ante la mayor competencia habrá proyectos que demostrarán su mayor o menor grado de viabilidad, por aspectos que hacen a su calidad interna, o referidos a su entorno. Por ejemplo, se señala que el agrupamiento de barrios cerrados, y su cercanía a centros urbanos consolidados, haría más probable el éxito, comparados con casos más aislados. (Magariños;1997)

Otro aspecto a considerar es la relación entre las urbanizaciones privadas y el resto de la comunidad. En principio resulta innegable que la ejecución de proyectos inmobiliarios trae consigo beneficios en materia de empleo directo durante la construcción, e ingresos fiscales por la aplicación de tasas de construcción y habilitación. En este sentido, hay declaraciones explícitas de intendentes municipales de la Región Metropolitana -en particular, de partidos más alejados de la Capital Federal- apoyando la instalación de urbanizaciones privadas (La Nación;29/8/98) Una vez habitado, el agrupamiento residencial permanente de sectores de ingresos medios y altos genera una importante demanda localizada de bienes y servicios de diverso tipo, incluyendo alquileres comerciales en los puntos de abastecimiento.

Pero, simultáneamente, la implantación concentrada de urbanizaciones cerradas a modo de "racimo" y el desarrollo paralelo de ofertas de equipamientos privados, particularmente en educación, salud, y comercio minorista concentrado en grandes centros de compras, puede limitar el impacto positivo local. Al respecto cabría analizar en cada caso si los emprendimientos promueven o no la oferta de servicios y productos por parte de los sectores populares. Por otra parte ¿qué peso tendrán en la política local los representantes de los propietarios de urbanizaciones privadas, en cuanto a la orientación de inversiones públicas, o para la fijación de tasas de servicios cuya dotación particular están pagando de modo privado? ¿Qué limitaciones generaría ésto para una política redistributiva a nivel local, basados en tasas y contribuciones, dado que los impuestos a los ingresos y rentas no son un resorte municipal? ¿Se producirán presiones para nuevas divisiones territoriales, creándose municipios ricos y municipios pobres? ¿Cuánto tiempo pasará hasta que se generen proyectos para habilitar el cerramiento de barrios preexistentes bajo la bandera de la inseguridad y la "igualdad ante la ley" ya que otros pueden cerrar sus urbanizaciones? ¿Qué respuesta obtendrán esos proyectos en las distintas municipalidades según su base electoral y clientelística, más allá de los derechos constitucionales? ¿Cómo prever y eventualmente resolver los conflictos surgidos de la implantación de estas urbanizaciones en relación con el desarrollo urbano del área, en términos de trama urbana, accesibilidad, e impactos ambientales (por ej: elevación de suelos que modifican el escurrimiento superficial afectando barrios vecinos, o disposición de efluentes cloacales)?

Apreciaciones finales

El aislamiento y cerramiento propiciado por estas urbanizaciones es una muestra evidente de la fragmentación social y de la percepción de creciente peligro y vulnerabilidad en el ambiente urbano por parte de algunos grupos. Esto último como resultado combinado de la realidad social y de alguna dosis de lo que un autor ha calificado acertadamente como "ingeniería social de la representación" (Jaramillo;1998). Como propuesta de solución habitacional, en términos cuantitativos globales no tiene aún una presencia significativa -aunque sí a escala local-, y los expertos hablan de una oferta actual de lotes que cubren varios años de ocupación futura. El fenómeno cobra mayor magnitud enfocado como parte de una tendencia general al retroceso del espacio público que se verifica en las ciudades, a través de éste y otros productos que reflejan el mismo espíritu de la época. Desde el punto de vista regional, C.A. de Mattos observa que este fenómeno ese parte de una nueva forma de re-metropolinización (con fronteras difusas), en las que inciden dos tipos de estrategias complementarias: estrategias empresariales, orientadas a lograr nuevos horizontes para la valorización, y estrategias familiares o individuales, basadas en el automóvil, que expanden la frontera urbana .

La urbanización cerrada combina la expansión del espacio compartido privadamente por sectores de similares ingresos, la concreción material de una frontera física y la incorporación de un componente de servicios privados de seguridad, lo que evoca la imagen del feudo. Cabe destacar que el sector seguridad está teniendo creciente importancia económica en Argentina. En EEUU el número de vigilantes privados se duplicó en la década del 80, superando en el transcurso de esa década a la cantidad total de las fuerzas policiales (Blakely, 1997;126).

El interés común requiere que se tome conciencia y se analicen cuidadosamente las tendencias apuntadas, de las cuales las urbanizaciones cerradas deben leerse sólo como una de sus expresiones. Para el conjunto, es claro que la solución general no pasa por la construcción de barreras, sino por encontrar las vías de reconstitución de un lugar en el mundo para toda la sociedad. Cabe en este sentido recordar que la reestructuración socioeconómica debe leerse como una disolución, un "des-soldarse" de modos de articulación entre los distintos grupos (en otras palabras, una destrucción de los lazos de integración preexistentes). El costo de no lograr una reestructuración "incluyente" será pagada indefectiblemente en moneda de calidad de vida ciudadana por parte de toda la sociedad.

Bibliografía

Blakely,E y Snyder,M (1997); "Fortress America - Gated communities in the United States" Washington D.C. Brookings Institution Press

Causse, J. (1998); "Urbanizaciones privadas: Barrios cerrados. Régimen legal en la Provincia de Buenos Aires." Buenos Aires, Ed. Ad-Hoc.

De Mattos,C.(1996) "Avances de la globalización y nueva dinámica metropolitana" En EURE Nro.65

Datos de urbanizaciones cerradas extractadas de:
Suplementos de Countries y Barrios Privados del diario La Nación
Suplementos de Countries y Barrios Privados del diario Clarín
Guía de countries y barrios privados(1998);Buenos Aires; Publicountry

El Constructor (1998); Buenos Aires; Revista

FACC(1998) Página en la www de la Federación Argentina de Clubes de Campo

Iglesias,N (comp) (1998) "El barrio cerrado como nueva forma de urbanización en el Gran Buenos Aires" Buenos Aires. Dirección de Planeamiento urbano - Municipalidad de Malvinas Argentinas Serie Publicaciones Nro. 1

Jaramillo, S. (1998) Exposición en el Seminario sobre Desarrollo Urbano y Mercado Inmobiliario - Univ. Gral. Sarmiento

Juliá, J. (1998); La ley Año LXII Nro. 65. Buenos Aires

Magariños N: (1997) Sin título. Buenos Aires. Inédito

Pato M. (1998) Exposición en el Seminario sobre Desarrollo Urbano y Mercado Inmobiliario - Univ. Gral. Sarmiento

Revista Apertura (1998) "Guía de Bienes Raíces" Buenos Aires.

Suárez, F (1997); "Nuevas tendencias residenciales en la ciudad de Buenos Aires" Guadalajara. En Carta Económica Regional Nro. 52 Universidad de Guadalajara.

Datos personales del autor:

Nombre y Apellido: Federico G. ROBERT

Domicilio: Bonpland 1964 Dto. 3 (1414) Capital Federal

TE: 771.7927

E-Mail: Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo.

 

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